Właściciele zamieniają biura na mieszkania studenckie, ponieważ pandemia przyspiesza zmiany

Największy na świecie właściciel nieruchomości komercyjnych tasuje swoją talię nieruchomości o wartości 378 miliardów dolarów.

Dwa przeprowadzki Blackstone – sprzedaż londyńskiego biura BNY Mellon w St Paul’s włoskiemu ubezpieczycielowi Generali za 465 milionów funtów, przypieczętowana w tym tygodniu według osób zaznajomionych z transakcją, oraz podejście do wykupienia operatora mieszkań studenckich GCP Student Living – to znak o tym, jak właściciele domów repozycjonują swoje portfele, gdy pandemia przyspiesza trendy strukturalne.

Covid-19 przyspieszył upadek dwóch głównych sektorów nieruchomości komercyjnych – handlu detalicznego i biur – i spowodował, że właściciele nieruchomości uciekają do alternatyw, które ich zdaniem mają się lepiej.

Na szczycie listy zakupów znajdują się: magazyny, wspierane przez boom e-commerce; mieszkania na wynajem i mieszkania studenckie, które stały się atrakcyjne z powodu niedoboru mieszkań i rosnącej populacji studentów w całej Europie; oraz kampusy nauk przyrodniczych, napędzane ogromnymi inwestycjami w badania i rozwój.

„To są megatrendy. . . został przyspieszony przez pandemię” – powiedział James Seppala, europejski dyrektor ds. nieruchomości w Blackstone.

Dziesięć lat temu, według Real Capital Analytics, biura i sklepy stanowiły około 70 procent całkowitego wolumenu europejskiego rynku nieruchomości. W tym roku stanowią 35 proc., z naciskiem na sektor mieszkaniowy i logistyczny.

Mike Prew, analityk z Jefferies, powiedział, że pandemia przyspieszyła „przenoszenie wartości” z handlu detalicznego do „łóżek, leków i szop” – domów, obiektów opieki zdrowotnej i nauk przyrodniczych oraz magazynów.

nauki przyrodnicze ustanowiły rekord

To, co najbardziej ekscytuje zarządzających funduszami, to nauki przyrodnicze – nisza, w której biją rekordy cenowe, gdy inwestorzy chcą kupić lub zbudować kampusy high-tech w pobliżu ośrodków edukacyjnych w Europie.

W maju Magdalen College Uniwersytetu Oksfordzkiego sprzedał 40-procentowy udział w Oxford Science Park, wyceniony na około 100 milionów funtów – ponad pięciokrotnie więcej niż uczelnia zapłaciła za 50 procent parku w 2016 roku.

„Macie rosnący popyt, niewystarczającą podaż i rosnące czynsze. Czy to najszybciej rozwijająca się branża bez wyjątku? Absolutnie – powiedział Simon Hope, szef globalnych rynków kapitałowych w agencji nieruchomości Savills.

Właściwości obejmują zarówno konwencjonalne biura, jak i złożone laboratoria. Głównym czynnikiem wartości jest lokalizacja. „To 'genius loci’: to duże szkoły, to talent” – powiedziała Hope. Najgorętszym miejscem w Wielkiej Brytanii i Europie jest tak zwany „Złoty Trójkąt” między Oxfordem, Cambridge i Londynem.

„Finansowa siła ognia na świecie, szczególnie z USA, jest szkolona w Wielkiej Brytanii, ponieważ mamy cztery z dziesięciu najlepszych uniwersytetów: Oxford, Cambridge, Imperial i University College London” – powiedział Hope.

Według firmy konsultingowej Bidwells w 2020 r. w nieruchomości związane z naukami przyrodniczymi zainwestowano rekordową kwotę 2,4 miliarda funtów, a inwestorzy nadal chcą wykorzystać ponad dwukrotnie więcej tej kwoty.

„Spędzamy dużo czasu w dziedzinie nauk przyrodniczych. . . Jest słabo rozwinięty w Europie w ogóle, a w Wielkiej Brytanii w szczególności. Liczba instytucji badawczych w Wielkiej Brytanii stwarza ogromne możliwości” – powiedział Brad Hyler, który zarządza portfelem o wartości 38 miliardów dolarów jako Europejski Dyrektor ds. Nieruchomości w Brookfield.

Brookfield jest właścicielem połowy kampusu nauk przyrodniczych Harwell na południe od Oksfordu, a w zeszłym miesiącu kanadyjska grupa inwestycyjna zapłaciła TPG Real Estate Partners 714 milionów funtów za Arlington, grupę zajmującą się nieruchomościami naukowo-technologicznymi z aktywami w Złotym Trójkącie.

Ale według Hylera prawdziwa szansa polega na budowaniu od podstaw laboratoriów i kampusów. Brookfield chce rozwijać się wokół europejskich miast w „Niemczech, Szwajcarii i innych miejscach”.

boom magazynowy

Innym gorącym punktem dla inwestorów na rynku nieruchomości jest logistyka, w której rosnąca popularność zakupów online spowodowała duży wzrost popytu na powierzchnię magazynową. .

Poprzez swoją spółkę zależną Mileway, Blackstone zbudował dużą sieć magazynów w pobliżu europejskich miast, podczas gdy Brookfield wydał w zeszłym roku ponad 1 miliard euro na budowę portfela we Francji, Hiszpanii, Niemczech i Polsce.

Czynsze dla najemców magazynów utrzymywały się stosunkowo dobrze podczas pandemii, a popyt na powierzchnię był dobrodziejstwem dla firm z tego sektora.

Podczas gdy udziały w największych właścicielach biur w Wielkiej Brytanii, takich jak British Land i Land Securities, spadły o 20–30 procent w porównaniu z poziomem sprzed Covid, a właściciel centrum handlowego Hammerson stracił trzy czwarte, deweloper magazynów Segro wzrósł o 16 procent.

możliwości zamieszkania

Inwestorzy stawiają również na sektor mieszkaniowy, faworyzując nieruchomości na wynajem i akademiki.

„Spójrz na te duże miasta europejskie: to duże ośrodki zatrudnienia z ogromnym niedoborem mieszkań i historycznie stabilnymi gospodarkami. To dobra okazja” – powiedział Mark Allnutt, starszy dyrektor zarządzający Greystar, amerykańskiego inwestora na rynku nieruchomości, który niedawno pozyskał 725 milionów euro na inwestycje w europejskie nieruchomości mieszkalne.

„Ludzie chcą mieszkać w Amsterdamie i Londynie, aw tych miastach nie ma wystarczającej liczby domów” – dodał Seppala.

Hyler powiedział, że brak podaży jest również cechą rynku mieszkań dla studentów, co powinno pomóc w ciągnięciu sektora podczas zakłóceń spowodowanych pandemią. Brookfield, właściciel operatora domów studenckich Student Roost, planuje zwiększyć inwestycje na kontynencie.

Według Real Capital Analytics, biura i sklepy nadal stanowią ponad połowę sektora nieruchomości inwestycyjnych w Europie. Ponieważ pieniądze gromadzą się w określonych klasach aktywów, inwestorzy przyznają, że istnieje ryzyko przepłacania.

W przeciwieństwie do kryzysu finansowego z 2008 r. pandemia nie wywołała fali niespokojnych aktywów uderzających na rynek. Ale jeśli banki stracą cierpliwość do dotkniętych właścicieli domów, mogą otworzyć się możliwości obstawiania decydujących transakcji, powiedział Guillaume Cassou, szef europejskiego zespołu ds. nieruchomości w firmie private equity KKR, która właśnie zamknęła fundusz o wartości 2 miliardów dolarów, aby zainwestować w Europie Zachodniej.

„Ważne jest, aby grać jednocześnie w ataku i obronie” – powiedział.