Zabawa
W miarę utraty wartości centrum handlowego ciężary podatkowe Milford mogą zostać przeniesione na mieszkańców
Podobnie zmniejsza się wiek szkolny i populacja osób w wieku 20 i 30 lat, coraz starsi mieszkańcy i starzejące się zasoby budowlane wzdłuż Trasy 1.
Centrum handlowe jest najbardziej bezbronną lokalizacją handlową w mieście, co jest szczególnie niefortunne, biorąc pod uwagę ten fakt także największy podatnik Milford. „Przepełnione parkingi handlowe tworzą estetykę pustostanów”, „powierzchnie głównego najemcy mogą mieć rozmiary trudne do ponownego wynajęcia, gdy są puste”, a w innych miejscach wzdłuż Boston Post Road znajdują się „strefy handlowe z płaskimi działkami” w Milford ( ich) przebudowa i ponowne wykorzystanie.” to wyzwanie” – powiedział Komisji Rozwoju Gospodarczego Donald Polska, specjalista ds. rozwoju gospodarczego społeczności, na niedawnym posiedzeniu Komisji Rozwoju Gospodarczego.
„Moje obawy w tym obszarze dotyczą zmiany wartości podatku” – stwierdziła Polska. „Wartość nieruchomości mieszkalnych rośnie, a wartość komercyjna maleje, więc w Milford zmieniają się obciążenia podatkowe. Jest to swego rodzaju sygnał ostrzegawczy. Obawiam się, że w dłuższej perspektywie nastąpi większa utrata wartości. Jest to obszar, w którym musimy przyjrzeć się głębiej i lepiej go zrozumieć.
Analizę Polski przedstawiono także w 40-stronicowy raport Przygotował migawkę gospodarki miasta.
Komisja wykorzysta swój raport do opracowania pięcioletniego planu rozwoju gospodarczego na nadchodzący rok, powiedziała Julie Nash, dyrektor ds. rozwoju gospodarczego i społecznego miasta.
W całym kraju około 334 centra handlowe klasy C i D są zagrożone zamknięciem, co oznacza, że przetrwają tylko najbogatsze społeczności z najbogatszych społeczności – stwierdziła Polska.
Wycena centrum handlowego Milford również spadła o 48 mln dolarów, z ponad 148,2 mln dolarów w 2014 r. do prawie 140,7 mln dolarów w 2022 r., co wskazuje na coraz większą zmianę obciążeń podatkowych – podała Polska.
Centra handlowe na ogół odnoszą największe sukcesy lub przynajmniej mają większe szanse na przetrwanie, gdy przestawiają się z projektów obejmujących wyłącznie handel detaliczny na projekty łączące funkcje komercyjne i mieszkaniowe, stwierdziła Polska, która doradzała właścicielom centrów handlowych o swoich wysiłkach w 2021 roku zrobić dokładnie to. Władze miejskie odrzuciły tę próbę i najprawdopodobniej Komisja Planowania i Zagospodarowania Przestrzennego to zrobiła dokonać przeglądu odnowionej inicjatywy w październiku.
Aby zrozumieć, w jaki sposób spadek wartości centrum handlowego i wzrost krajowej inflacji stworzyły toksyczny koktajl dla podatników z Milford, należy wziąć pod uwagę, że wartość centrum handlowego w 2010 roku wyniosła 176 milionów dolarów, w przeliczeniu na dzisiejsze dolary. Dolary wyniosłyby 248 milionów dolarów, podała Polska.
Niemniej jednak rynek detaliczny okazał się odporny pomimo znacznych wahań. W Milford odnotowano więcej otwarć niż zamknięć sklepów detalicznych. Polska stwierdziła, że jej dostawcy żywności, artykułów ogólnobudowlanych i artykułów ogólnego użytku pozostają silni, ale pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ. W pierwszym kwartale 2020 r. poziom pustostanów w handlu detalicznym kształtował się na najniższym poziomie 4,8%. W pierwszym kwartale 2022 roku znacząco wzrosły i wyniosły 10,5 proc., a w drugim kwartale roku współczynnik pustostanów w handlu detalicznym spadł do 9,1 proc.
„Przy średnim wskaźniku pustostanów w handlu detalicznym na poziomie 5,22% w ciągu ostatnich 10 lat, obecny wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Milford wynoszący 8,98% jest o około 72% wyższy od średniej historycznej” – czytamy w raporcie.
Infrastruktura handlowa, głównie budynki, wzdłuż Boston Post Road starzeje się, co może okazać się problematyczne – stwierdziła Polska.
Kolejny problem, przed którym stoi Milford: zmiany populacji. Milford było świadkiem dziesięcioleci kryzysu w swoich rodzinach. W 1970 r. 40,3 procent gospodarstw domowych w Milford stanowiły małżeństwa z dziećmi. W 2012 roku było to 19,6 proc. Odsetek gospodarstw jednoosobowych wzrósł w tym okresie z 17,1 proc. do 27,4 proc.
Doprowadziło to do kolejnego problemu: zmniejsza się liczba mieszkańców w wieku szkolnym. Chociaż dzieje się to w całym kraju, spadek jest większy w Milford.
Od 2007 r. stan i hrabstwo New Haven straciły po 10 procent mieszkańców poniżej 17 roku życia, mniej niż Milford, które straciło 19 procent. Według Polski w Milford mieszka samotnie więcej mężczyzn i kobiet, co oznacza wzrost z 5,6% do 12,3% w przypadku mężczyzn i z 11,5% do 15,2% w przypadku mężczyzn w latach 1970–2012.
To mocno uderzyło w system szkół publicznych w mieście. W 2007 roku w okręgu uczyło się 7400 uczniów. W 2022 r. było ich 5382, co oznacza spadek o 2018, czyli 27,3 proc. Ta erozja populacji i rodzin w wieku szkolnym może skutkować zwiększeniem kosztów przypadających na jednego ucznia i zmniejszeniem wsparcia dla szkół.
Mimo to Milford ma zasadniczo silną pozycję – stwierdziła Polska.
„To zamożna społeczność o wysokiej wartości nieruchomości mieszkalnych i ogólnie dobrej pozycji na giełdzie nieruchomości” – stwierdził Poland. „Obiekt położony jest w doskonałej lokalizacji z dobrym dojazdem do autostrady. Milford mogłoby wykorzystać więcej budynków wielorodzinnych, co z pewnością przyniosłoby korzyści w postaci przyciągnięcia większej liczby młodych ludzi do społeczności”.
Większa liczba młodych ludzi ożywiłaby sektor gastronomiczny i rozrywkowy miasta oraz pomogłaby w zaludnieniu szkół. Pierwszym krokiem w podążaniu z duchem czasu jest przyjęcie zmian przez mieszkańców Milford – stwierdziła Polska.
„To jedna z najgorszych rzeczy, jakie robimy w Connecticut” – powiedział. „To kraina ustalonych nawyków”.
Typowy awanturnik. Zły odkrywca. Przyjazny myśliciel. Introwertyk.
