Powierzchnia magazynowa w Europie: popyt maleje wraz ze wzrostem kosztów

Z raportu wynika, że ​​popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe w pierwszej połowie 2023 r. znacząco spadł w porównaniu z analogicznym okresem 2022 r.

W ciągu dwunastu miesięcy poprzedzających koniec czerwca 2023 r. łączny popyt w Europie kontynentalnej wyniósł 33,3 mln mkw., co oznacza spadek o 27% w porównaniu z rokiem poprzednim. Między drugą połową 2021 r. a pierwszą połową 2022 r. w Europie wynajęto aż 45,9 mln mkw. powierzchni.

Należy jednak pamiętać, że w pierwszej połowie 2022 roku wciąż odczuwaliśmy skutki nasilenia się pandemii, a skutki konfliktu na Ukrainie i wynikającego z niego spowolnienia gospodarczego nie były jeszcze tak widoczne. Cushman & Wakefield przypisuje ten spadek przedłużającym się procesom decyzyjnym w firmach, które często wiążą się z czekaniem i odkładaniem decyzji na później w okresach niepewności gospodarczej.

Warto jednak zauważyć, że pomimo wyraźnego spadku poziom rocznego zapotrzebowania na koniec I półrocza 2023 roku w dalszym ciągu przewyższa wartości sprzed pandemii Covid-19. W tym okresie średnioroczne zapotrzebowanie wynosiło około 30 milionów metrów kwadratowych.

Zainteresowanie Europą Środkową

Największe rynki, zwłaszcza krajów zachodnich, takich jak Niemcy, Francja i Wielka Brytania, odnotowały w analizowanym okresie najbardziej znaczący roczny spadek.

Wzrost popytu rok do roku w pierwszej połowie tego roku zaobserwowano głównie na mniejszych rynkach oraz w Europie Środkowo-Wschodniej. Coroczny wzrost odnotowały Bułgaria, Irlandia, Rumunia, Węgry i Słowacja, a eksperci z firmy Cushman & Wakefield sugerują, że Nearshoring jest istotnym czynnikiem.

W porównaniu do okresu przed pandemią, na większości rynków, w tym zachodnich, można zaobserwować wzrost popytu. Najbardziej znaczące wzrosty w porównaniu ze średnią przed pandemią odnotowano w Rumunii, Bułgarii i Danii, gdzie Węgry znalazły się na piątym miejscu, a Polska na szóstym. Jedynymi analizowanymi krajami, w których popyt był niższy niż średnia przed 2020 r., były Niemcy i Holandia.

Rosnące koszty

Ceny wynajmu powierzchni magazynowych również rosną średnio szybciej niż przed pandemią. W okresie lipiec 2022 – czerwiec 2023 średni wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach w Europie wyniósł 13,8%. Dla porównania, pięcioletnia średnia przed pandemią wynosiła zaledwie 2,5%.

W ujęciu rok do roku ten wzrost stopy o 13,8% w I półroczu 2023 r. jest jednak słabszy niż w poprzednim 12-miesięcznym cyklu. W okresie 12 miesięcy do czerwca 2022 r. stopy wzrosły o 15,2% w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego.

Od 2018 roku najwyższy wzrost stawek czynszów odnotowano w powierzchniach logistycznych w Wielkiej Brytanii, Czechach, na Węgrzech, w Polsce i Niemczech. Stawki na wyspach wzrosły o około 50% od czerwca 2018 r., przy czym w Europie Środkowej odnotowano ogólny wzrost o ponad 40%.

Taryfy w Europie Środkowej są obecnie porównywalne z cenami w Europie Zachodniej, przy czym w pięciu lokalizacjach odnotowano największe wzrosty cen, w tym w trzech w Europie Środkowej. Jest to zgodne z rosnącym popytem w Europie Środkowej, który obecnie przewyższa popyt w rozwiniętych gospodarkach zachodnich.

Warto zauważyć, że najwyższe w Europie stawki za najlepsze lokalizacje występują w Wielkiej Brytanii, Skandynawii, Szwajcarii i Bawarii. Szerszy region Europy Środkowej i Południowo-Wschodniej charakteryzuje się niższymi wskaźnikami, chociaż są one podobne do tych we Włoszech, Portugalii, Belgii i wielu miejscach we Francji. Choć Bukareszt jest jednym z najtańszych miast w Europie, to w Budapeszcie za powierzchnię logistyczną zapłacicie więcej niż w Rzymie czy Antwerpii.

W niektórych wyjątkach w regionie Europy Środkowej, takich jak Kraków i Praga, ceny powierzchni magazynowych są porównywalne z cenami w Zagłębiu Ruhry, centrum logistycznym i przemysłowym Niemiec, Frankfurcie nad Menem, Rotterdamie i Sztokholmie.

Średnie stawki czynszu za najlepsze lokalizacje logistyczne (euro/m2/rok)

Sytuacja Polski

Eksperci Cushman & Wakefield przewidują w najbliższej przyszłości ograniczenie popytu w związku z postępującym spowolnieniem gospodarczym. Oczekuje się, że popyt ustabilizuje się w czwartym kwartale 2023 r. i na początku 2024 r., powracając do poziomów sprzed pandemii.

Spowolnienie to oznacza także zmniejszenie podaży powierzchni logistycznej i spadek aktywności deweloperów, co w naturalny sposób przekłada się na wzrost stawek czynszów, choć w mniejszym tempie niż w ostatnich latach.

Napięcie na rynku rośnie, ponieważ właściciele domów stają w obliczu presji wzrostowej wynikającej z rosnących kosztów pracy, paliwa i mediów. Jednak zdaniem Tima Crightona, dyrektora ds. logistyki i powierzchni przemysłowych na region EMEA w Cushman & Wakefield, w miarę spadku poziomu inflacji stawki czynszów powinny w dalszym ciągu się stabilizować.

Niestety nie ma dobrych wiadomości dla polskich najemców. Firma doradcza przewiduje, że Polska znajdzie się wśród krajów, w których podwyżki stóp będą najbardziej widoczne, obok Węgier, Słowacji, Francji i Wielkiej Brytanii. Oczekuje się, że Francja odnotuje średni wzrost na poziomie 6,8% w latach 2023–2024 i 1,2% w latach 2025–27. Oczekuje się, że skumulowany wzrost w regionie CEE wyniesie odpowiednio 6,7% i 1,9%.

Tekst ten został pierwotnie opublikowany w języku polskim przez analityka trans.iNFO Michał Pakulniewicz. W tej angielskiej wersji wprowadzono zmiany, aby lepiej służyć naszym globalnym odbiorcom.