Wiele rozwiązań, w których można wykorzystać NFT, związanych jest z rynkiem nieruchomości. Potencjalnie własność gruntów lub budynków mogłaby zostać przeniesiona za pomocą niezamiennych tokenów reprezentujących całe nieruchomości lub nawet bardzo małe części nieruchomości. Z jednej strony powinno to znacznie ułatwić samą transakcję, która w praktyce jest dość czasochłonna i skomplikowana oraz wiąże się z szeregiem formalności i wizyt notarialnych. Z drugiej strony celem jest otwarcie rynku dla osób, które mogą nie mieć środków na posiadanie całej nieruchomości i chcą zaangażować się w projekty inwestycyjne z dużą liczbą drobnych inwestorów. Odpowiednio zaprojektowane inteligentne kontrakty NFT mogą również automatycznie rozwiązywać szereg kwestii związanych z możliwościami użytkowania nieruchomości, ochroną nieruchomości, generowanymi dochodami lub wydatkami.
Istnieje wiele pomysłów na wykorzystanie NFT na rynku nieruchomości, które omówiono poniżej. Pierwsze pytanie dotyczy tego, czy zgodnie z polskim prawem nabycie nieruchomości w formie zwykłego nabycia NFT reprezentującego określoną nieruchomość jest możliwe, a jeśli tak, to na jakich zasadach.
NFT to token. Zgodnie z obowiązującą definicją tokeny służą do reprezentowania dobra, takiego jak rzecz lub prawo, w postaci cyfrowej rejestracji1. Oznacza to między innymi, że przeniesienie własności tokena powoduje również przeniesienie własności aktywów reprezentowanych przez token. Tokeny mogą być zamienne lub niezamienne. Pod względem finansowym zasada zamienności polega na tym, że dany przedmiot ma taką samą wartość jak inny przedmiot tego samego rodzaju i dlatego może być łatwo wymieniany2 . Niezamienne tokeny (które są NFT) są unikalnym zasobem, którego nie można łatwo wymienić na inny token tego samego typu3. Autentyczność związku między NFT a odpowiednim aktywem – w tym przypadku nieruchomością – która jest autentycznością zapisaną na łańcuchu bloków, ma na celu zapewnienie4, że kiedy przenosimy własność odpowiedniego NFT, w rzeczywistości przenosimy prawo reprezentowane przez znak. Z kolei smart kontrakt NFT zawiera dokładny opis tego prawa.
Na potrzeby dalszej argumentacji przyjmuje się, że prawo własności nieruchomości jest faktycznie zapisane w smart kontrakcie, a nieruchomość jest indywidualnie identyfikowalna w rozumieniu art. 155 § 1 kc5, identyfikowana przez numer ksiąg wieczystych, według numerów ewidencyjnych i numerów ewidencyjnych nieruchomości, co wyklucza zastrzeżenia formalne dotyczące nieruchomości reprezentowanych przez odpowiednią NFT.
W transakcji blockchain obejmującej NFT określone aktywa należące do posiadacza określonego portfela są przydzielane posiadaczowi innego portfela. Mówi się, że transakcja ma miejsce, gdy obie strony używają swoich kluczy do portfela, aby zadeklarować, że transakcja – przeniesienie aktywów – faktycznie miała miejsce. Przypisany do konkretnej osoby klucz może być traktowany jako podpis, ale co najwyżej potwierdza udokumentowanie złożonych przez strony oświadczeń (art. 772 kc). Ponieważ podpis złożony w formie klucza tekowego nie spełnia wymogu formy elektronicznej zgodnie z Art. 781 Kodeksu Cywilnego, czyli bycia podpisem kwalifikowanym.
Zgodnie z polskim prawem przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy, tj. aktu notarialnego. Dotyczy to również jednej umowy, w której zawiera się i przenosi zobowiązanie do przeniesienia nieruchomości, a także gdy zobowiązanie do przeniesienia nieruchomości i umowy przeniesienia nieruchomości są odrębne (art. 158 kc). Wymóg formalny jest szczególnie ważny, ponieważ określa rolę notariusza – osoby zaufania publicznego – w zapewnieniu bezpieczeństwa transakcji dla samych stron i ogólnie dla obrotu cywilnoprawnego. Wymogi dotyczące aktu notarialnego określa z kolei art.92 ustawy o zawodzie notariusza6. Do obowiązków notariusza należy badanie stron transakcji, weryfikacja ich obywatelstwa, udzielanie stosownych instrukcji i porad, upewnianie się, że strony prawidłowo rozumieją treść składanych oświadczeń i że oświadczenia odzwierciedlają ich wolę (art. 94 § 1 Prawo o notariacie).
Oznacza to, że jeśli inteligentna umowa jest bezpośrednio związana z przeniesieniem nieruchomości, ta inteligentna umowa będzie absolutnie nieważne według prawa polskiego, niezależnie od tego, czy przewiduje jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, czy też ma być umową, w której zawiera się zobowiązanie do przeniesienia nieruchomości i dokonuje się przeniesienia. W takim przypadku nabywca tokena nie może żądać od sprzedającego spełnienia obowiązku sprzedaży nieruchomości lub przeniesienia własności nieruchomości, gdyż nie ma ku temu podstawy prawnej. Z tytułu niewykonania należnej usługi kupującemu przysługuje jedynie zwrot wpłaconych kwot na konto sprzedającego.
Czy zatem można zaprojektować smart kontrakt NFT jako umowę przedwstępną, w której właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zawarcia przyszłej umowy kupna nieruchomości? Odpowiedź brzmi, że jest to możliwe, z zastrzeżeniem konsekwencji wynikających z formy, w jakiej umowa została zawarta. na mocy art. Zgodnie z § 390 § 2 BGB zawarcia umowy przyrzeczonej można skutecznie żądać tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie dokumentu, jak ma to obecnie miejsce w przypadku transakcji NFT, strony mogą jedynie dochodzić od drugiej strony odszkodowania za szkodę wynikającą z niezawarcia umowy. Ponieważ tytuł własności zostałby ostatecznie faktycznie przeniesiony dopiero po spotkaniu stron w obecności notariusza, takie podejście do wykorzystywania NFT w transakcjach dotyczących nieruchomości mogłoby przynieść efekt przeciwny do zamierzonego, ponieważ ma na celu uproszczenie i zapewnienie bezpieczeństwa transakcji.
Z drugiej strony nie oznacza to, że NFT nie mogą być efektywnie wykorzystywane na rynku nieruchomości w inny sposób, który odzwierciedla racjonalność finansową dla potencjalnych inwestorów, choć wiąże się to z wyższym poziomem ryzyka niż zakup w tradycyjny sposób. Jedną z najczęściej stosowanych w praktyce metod jest wykorzystywanie tokenów do reprezentowania udziałów w spółkach handlowych, w których jedynym majątkiem są lub będą nieruchomości, a przepisy kraju, w którym spółka jest zarejestrowana nie wymagają szczególnej formy sprzedaży . W ten sposób przeprowadzono jedną z pierwszych i najbardziej znanych transakcji tego typu na rynku, w ramach której w maju 2020 r. podobno sprzedano nieruchomość w Kijowie reprezentowaną przez NFT zarejestrowanego na blockchainie17. W podobny sposób działa start-up Lofty8. Pozwala zainwestować co najmniej 50 USD w zakup tokena reprezentującego udziały w firmie, której celem jest zakup określonej nieruchomości po zebraniu środków. Trzeba to raz jeszcze spojrzeć z perspektywy na fakt, że transakcje w opisanych przypadkach nie dotyczą tak naprawdę samej nieruchomości, ale w szczególności udziałów w spółkach LLC, które są zarejestrowane w stanie Delaware w USA.
Dzięki odpowiedniej konstrukcji NFT Smart Contracts, umowy najmu z dalszymi prawami dostępu mogą być zawierane również dla całych nieruchomości lub nawet bardzo małych części nieruchomości, w które zaangażowane są jednocześnie setki inwestorów. Możliwe jest również tworzenie zamkniętych rynków lub społeczności, dostępnych tylko dla niektórych posiadaczy tokenów, oferujących właściwości niedostępne dla szerszej publiczności9. Oferty kupna wirtualnych nieruchomości, które funkcjonują tylko w metaverse bez fizycznej reprezentacji, to zupełnie inna kwestia, także z punktu widzenia prawa10.
Emocje towarzyszące NFT na całym świecie są nie do pomylenia i częściowo znajdują odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Obecne ramy prawne, uzasadnione względami bezpieczeństwa handlowego, wymagają pewnej powściągliwości w stosowaniu tej technologii na rynku nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że wykorzystanie tokenów do reprezentacji nieruchomości nie powinno ewoluować. Przy założeniu większej pewności co do stron transakcji, warunków, na jakich transakcja zostanie przeprowadzona, a przede wszystkim co do samego przedmiotu umowy (który musi być powiązany w prosty i techniczny sposób z rejestrem, w którym znajduje się nieruchomości na podstawie wpisów w księgach wieczystych i ksiąg wieczystych), można (raczej w ciągu najbliższych dziesięciu, dwudziestu lat) pomyśleć o stworzeniu ram prawnych otwierających rynek dla tej technologii.
