O wielkości mieszkań decyduje zdolność kredytowa. Pandemia w dramatyczny sposób ujawniła wady takich inwestycji. Co możemy zrobić, aby stać nas na większe mieszkania?
/.© 123RF / PICSEL
– Nagle boleśnie zauważyliśmy, że mieszkania, które kupiliśmy z 30-letnim kredytem, nie są zbyt małe na mieszkania i noce, publiczne i prywatne, ale na nasze rzeczywiste potrzeby, właśnie dlatego, że były dostosowane do zdolności kredytowej – mówi w wywiad z MarketNews24 Zbigniew Maćków, architekt, który od 1995 roku prowadzi własne biuro Maćków Pracownia Projektowa. – Widzieliśmy to z bliska, kiedy nasze domy stały się miejscem pracy, a dzieci uczestniczyły w szkolnych zajęciach online.
Zbigniew Maćkow wraz z byłym prezydentem Wrocławia Rafałem Dutkiewiczem sformułowali program, w jaki sposób, po doświadczeniach pandemii, powinniśmy zmienić sposób budowania mieszkań i osiedli mieszkaniowych, aby zapewnić wysoką jakość życia w zrównoważonym środowisku.
Deweloperzy i inwestorzy indywidualni budują przedmieścia, ponieważ podaż gruntów w miastach jest poważnie ograniczona przez czynniki takie jak własność, spekulacje, wygórowana cena, brak mediów lub dokumentów planistycznych. 80 procent Rozwój rozległych przedmieść i sypialni podmiejskich jest inicjatywą jednostki i systemu gospodarczego. To z pozoru korzystne rozwiązanie dla osób poszukujących własnego dachu jest najdroższe dla nas jako społeczeństwa. Utrzymanie naszych miast jest bardzo kosztowne, ponieważ rosną wydatki na twardą (techniczną) i miękką (społeczną) infrastrukturę. Zagęszczając tkankę podmiejską domami jednorodzinnymi, zwiększamy presję na komunikację w arteriach wejściowych, ponieważ mieszkańcy przedmieść będą robić zakupy, wysyłać dzieci do szkół i pracować w miastach.
Kolejny problem: nadal dominują małe mieszkania. Dzieje się tak, ponieważ osiągamy równowagę między zdolnością zakupu (zdolnością kredytową) a rentownością. Jesteśmy krajem, w którym zakup kredytu jest priorytetem. Niemcy preferują wynajem, któremu towarzyszy wyższy standard. Większość krajów UE ma podobne podejście.
Mieszkanie powinno być początkowo dostępne w naszym zasięgu finansowym. Aby to zrobić, niektóre elementy, które nie mają odzwierciedlenia w jakości życia, muszą zostać usunięte z kosztów budowy. Jeśli odejmiemy koszt zakupu nieruchomości, budowy parkingu podziemnego, odsłonięcia drogich materiałów sprowadzanych z Chin, a zamiast wykorzystania drogich mikrobalkonów do wykorzystania hektarów nieużywanych dachów do rekreacji, to koszty realizacji spadną co najmniej o połowę.
Obecnie 30 proc. Cena mieszkania jest ceną gruntu, ponieważ w miastach nie ma zbyt wielu terenów bez powodu. – Rozsądny ruch może obniżyć ceny mieszkań o 30%. – wyjaśnia Zbigniew Maćków. – Jeśli budujemy na zrujnowanych terenach w centrach miast, które mają już twardą, miękką infrastrukturę i transport publiczny, to koszty spadają o kolejny procent, a koszty eksploatacji są niezwykle korzystne dla miasta i jego mieszkańców.
Państwo nie powinno budować, bo nie może. To nigdy nie jest lepsze niż twórcy. Państwo powinno stworzyć instrumenty finansowe i fiskalne, a budową powinny zarządzać samorządy, które potrzebują mieszkańców i żyją z ich dochodów i obecności. Nie powinni jednak sami dominować w sklepie z narzędziami, ponieważ nie mogą, a to nie będzie promować zdrowej konkurencji. Nie mają też możliwości rozpoczęcia tego procesu na rozsądną skalę. Powinieneś grać i kontrolować proces za pomocą dwóch najpotężniejszych instrumentów w twoich rękach: inwentaryzacji ziemi i siły planowania.
Wprowadzając długoterminową politykę najmu, jak piszą w swoim manifeście Z. Maćków i R. Dutkiewicz, można zbudować niemal wieczną machinę ruchu, w której motorem napędowym byłby kapitał prywatny, a zyski płynęłyby także do miast. Miasta powinny więc nie tylko sprzedawać ziemię, ale także pożyczać ją we wszelkiego rodzaju zwrotnych formach, tak aby pula wybudowanych mieszkań trafiła do ich komunalnych zasobów po ich zwrocie i osiągnięciu zysków. Więcej na temat każdego z pięciu punktów tego manifestu w filmie.
– Dużo mówimy o degradacji środowiska naturalnego, uciążliwości ruchu lotniczego, a jednocześnie za mało o ujemnym śladzie węglowym wynikającym z realizacji budownictwa mieszkaniowego – podsumowuje wrocławski architekt. – To źle zagospodarowane mieszkania odpowiadają za 60 proc. ten ślad węglowy.
