Jak rynek wynajmu w Polsce reaguje na wojnę Covid i Ukrainę?

Polska: Mateusz Sabak, współzałożyciel warszawskiej firmy Firma zarządzająca nieruchomościami na wynajem krótkoterminowy RentPlanet analizuje wpływ pandemii Covid-19 i wojny na Ukrainie na rynek wynajmu krótkoterminowego i turystyki w Polsce oraz na rozpoczynające się ożywienie na rynku.

Pandemia szansą na sukces

Zamrożenie gospodarcze, blokady, zakazy przebywania w domu i ograniczenia ruchu turystycznego w całym kraju wywołały szok i niepokój w branży. Niezwykle trudne warunki ramowe zmusiły jednych do kapitulacji i wycofania się z rynku, innych do wzrostu. Jak to jest możliwe?

Rynek kondominium i aparthoteli w Polsce rósł aż do wybuchu pandemii w marcu 2020 roku. Większość operatorów i deweloperów wynajmu wakacyjnego oferowała inwestorom atrakcyjne warunki gwarantujące stały zwrot na średnim poziomie od siedmiu do ośmiu procent. Właścicielom nieruchomości na wynajem obiecano gwarancję stałej miesięcznej opłaty, niezależnie od obłożenia mieszkań i realnych dochodów z najmu.

Przegląd modelu biznesowego

Pandemia boleśnie obnażyła mankamenty tego modelu rozliczania dochodów z właścicielami nieruchomości. W 2021 roku portal Inwestwkurortach.pl sporządził raport na ten temat. Według ekspertki portalu Marleny Kosiury tylko jedna czwarta operatorów wypłaciła inwestorom pieniądze na czas iw obiecanej wysokości.

W wielu przypadkach operatorzy zalegali z płatnościami, a inwestorzy denerwowali się brakiem przekazów. Powstały napięcia i tarcia, które łagodziły renegocjacje kontraktów i odraczanie płatności.

Jak wynika z powyższego raportu, 32 proc. inwestorów zgodziło się na renegocjację kontraktów, przyjmując bardziej niekorzystne warunki zarządzania i wypłacania zysków. W ponad połowie lokali [52.4 per cent]często dochodziło do znacznych opóźnień w wypłacie gwarantowanych wygranych.

Według Kosiury dotychczasowy powszechny model stałych i gwarantowanych zysków to już przeszłość.

Domyślnie jest to prowizja od sprzedaży

Lepiej wypadli operatorzy, którzy od początku postawili na jasny, przejrzysty i sprawiedliwy podział rzeczywistych przychodów z najmu z inwestorem.

W tym modelu otwarta komunikacja z inwestorami, a nawet staranne zabezpieczenie ich interesów okazały się niezwykle ważne podczas pandemii.

„Dotarliśmy do wszystkich inwestorów. Rozmawialiśmy ze wszystkimi. Nasi pracownicy odwiedzili każde mieszkanie, maksymalnie ograniczyli ogrzewanie, wyłączyli sprzęt elektryczny i podjęli wszelkie możliwe działania, aby obniżyć koszty utrzymania lokalu. Jednocześnie dokładnie posprzątaliśmy mieszkania, którymi się opiekujemy, usunęliśmy wszelkie usterki i przygotowaliśmy je do wznowienia działalności. Inwestorzy docenili tę akcję.”

Analiza procesów biznesowych

Nie oznacza to, że firmy prowizyjne nie miały problemów. Na przykład RentPlanet skupił się na zatrzymaniu wykwalifikowanych pracowników, a cały zespół zgodził się na tymczasową obniżkę płac. Jednocześnie zarząd wnikliwie analizował koszty ponoszone na każdym etapie działalności.

Okazało się, że są obszary, w których można znacznie obniżyć koszty. Postanowiono znacznie zwiększyć wykorzystanie nowoczesnych technologii w systemie rezerwacji i obsługi gości, w tym wdrożyć elektroniczne zamki RentingLock czy SmartHotel jako narzędzie do optymalizacji meldowania się i komunikacji z gośćmi.

Wykorzystaj możliwości rozwoju

Pandemiczne zakłócenia na rynku wynajmu krótkoterminowego, bankructwo niektórych operatorów, brak wzajemnego zrozumienia i tarcia między właścicielami mieszkań na wynajem a ich operatorami spowodowały, że wielu inwestorów poszukuje bardziej zaufanego i sprawdzonego operatora.

Czystość na pierwszym planie

Zdecydowanie wzrosły oczekiwania i wymagania gości co do standardów utrzymania czystości i dezynfekcji mieszkań. Operatorzy są tego świadomi i wprowadzają nowe standardy w umowach z firmami sprzątającymi. Wymagają użycia określonych środków czyszczących i dezynfekujących. Dużo większą wagę przywiązują do jakości pracy firm sprzątających.

Czas na nowe technologie

Goście oczekują nowoczesnych rozwiązań, które pozwolą im przejść przez cały proces rezerwacji, zameldowania i pobytu w apartamencie bez fizycznego kontaktu z drugą osobą. Jednak niektóre firmy nadal utrzymują tradycyjne recepcje.

Polacy chcą podróżować

Polacy cenią sobie swobodę mieszkania w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy. Po okresie przymusowej izolacji wielu myśli o możliwości wypoczynku w atrakcyjnym miejscu w tzw. „drugim domu”. A często nie tylko do wypoczynku, ale także do pracy. Pandemia zrewolucjonizowała podejście do pracy zdalnej i Polacy chcą z niej korzystać:

• Przed Covid-19 połowa gości RentPlanet to turyści z Europy Zachodniej, Skandynawii, a nawet Japonii. Po pierwszej fali pandemii z naszych lokali korzystali głównie Polacy.
• Obecny sezon wakacyjny przyniósł znaczną poprawę wyników wynajmu krótkoterminowego. W RentPlanet osiągnęliśmy 102-procentowy wzrost przychodów [year-on-year] o 73 proc. w lipcu i sierpniu. Średnie stawki dzienne [ADRs] wzrósł średnio o 24 proc., natomiast średni miesięczny czynsz płacony właścicielowi wzrósł o 70 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2019 roku, czyli przed pandemią Covid-19.

Skutki wojny na Ukrainie

Z pewnością wojna na Ukrainie i setki tysięcy uchodźców przebywających w Polsce miały istotny wpływ na sytuację branży wynajmu krótkoterminowego. Wzrósł popyt, a ceny najmu wzrosły średnio o kilkadziesiąt procent [depending on the location] w porównaniu z okresem przed wybuchem konfliktu u naszych wschodnich sąsiadów. Kolejna zmiana dotyczy długości pobytu [LOS] Indeks pokazujący średnią długość pobytu w mieszkaniach, obywatele Ukrainy wynajmują mieszkania średnio od siedmiu do dziesięciu dni lub dłużej.

Pojawiły się obawy o wiarygodność i wypłacalność gości z Ukrainy. Okazały się nieuzasadnione.

„Apartamenty, którymi zarządzamy, wyposażone są w inteligentne zamki elektroniczne marki RentingLock. Jeśli nasz system nie przejmie płatności za pobyt, gość nie otrzyma kodu otwierającego. W przypadku upływu terminu pobytu i chęci pozostania w apartamencie, kod traci ważność i dostęp jest niemożliwy. Jednocześnie korzystamy z aplikacji SmartHotel, która oprócz usprawnienia procesu meldowania się, pozwala na swobodną komunikację z gośćmi w różnych językach, co również usprawnia pobyt w naszych apartamentach.”

streszczenie

Pandemia zweryfikowała modele biznesowe na rynku wynajmu krótkoterminowego. Bardziej skuteczny okazał się model, w którym rzeczywisty dochód z najmu dzieli się pomiędzy właściciela mieszkania i operatora.

Ponieważ rynek jest w dużej mierze uporządkowany i ucywilizowany, zmienia się struktura gości – coraz więcej Polaków korzysta z mieszkań na wynajem, a celem wielu z nich staje się tzw. „drugi dom”.

Jednocześnie wzrosły wymagania dotyczące czystości w mieszkaniach. Na znaczeniu zyskały nowoczesne technologie, które pozwalają na rezerwację i pobyt bez fizycznego kontaktu z innymi ludźmi.

Wzrost cen najmu w ostatnich miesiącach, spowodowany w pierwszej fazie wysokim popytem krajowym, aw drugiej fazie napływem gości z Ukrainy, nastraja branżę do ostrożnego optymizmu.

Wraz ze wzrostem wskaźnika długości pobytu – długość zarezerwowanych pobytów wzrosła średnio do siedmiu do dziesięciu dni – wskaźnik okienka rezerwacji znacznie się zmniejszył.

Po całkowitym zniesieniu ograniczeń Covid obserwujemy wyraźną tendencję Polaków do wychodzenia z domu oraz wzmożony napływ gości z Ukrainy i Europy Zachodniej, co zapewnia obłożenie mieszkań w dużych miastach nawet po okresie świątecznym.

Rok 2022 był szokiem dla branży i teraz znalazł się w nowej rzeczywistości.

Mateusz Sabak jest współzałożycielem RentPlanet, warszawskiej firmy zarządzającej nieruchomościami, która zarządza ponad 1000 mieszkań w Polsce.