Po załamaniu się popytu na kredyty mieszkaniowe prawie nie ma po nim śladu. Wartość długu, o który się ubiegamy, jest prawie taka sama, jak rok temu. Po pierwsze cena kusi – oprocentowanie kredytów jest o 1/3 niższe niż przed rokiem. Problem w tym, że banki dużo bardziej selektywnie przyjmują wnioski. Dotyczy to szczególnie osób, które chcą kupić swoją pierwszą nieruchomość.
/.© 123RF / PICSEL
W sierpniu 2020 r.Polacy ubiegali się o kredyty mieszkaniowe w niemal takiej samej wysokości, jak w analogicznym miesiącu 2019 r. – wynika z danych BIK. Różnica wynosi tylko 3,1%. Przykładowo trzeci rok z rzędu dane o popycie kredytowym można uznać za całkiem dobre – zwłaszcza w porównaniu z wynikami z kwietnia czy maja, kiedy blokada spowodowała bardzo gwałtowny spadek popytu na nowe zadłużenie mieszkaniowe (nawet o ponad 1/4 w porównaniu do wyników z 2019 r.).
Jednak jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Przecież powyższe dane pokazują wartość kredytów, o które ubiegali się Polacy. Jest to więc efekt z jednej strony liczby chętnych, z drugiej kwoty potrzebnej do realizacji transakcji. Przykładowo, podczas wakacji 2020 roku o pożyczkę ubiegało się 71,4 tys. Osób. Ludzie. To o pięć tysięcy mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Z drugiej strony statystyki są „podciągane” o średnią wnioskowaną kwotę, na której oparty jest wniosek. W sierpniu było to już 290 tys. Zł (4% więcej rok do roku). To z kolei powoduje, że o pożyczki starają się osoby, które chcą kupić droższe nieruchomości niż przed epidemią. Pamiętaj, że w międzyczasie standardowy wkład własny wzrósł o 10%. W rezultacie przeciętny pożyczkobiorca może dziś kupić nieruchomość, która jest nawet o kilka procent droższa niż przed epidemią.
Z jednej strony mogło to wynikać z tego, że w dobie blokady Polacy zdawali sobie sprawę, że każdego dnia potrzebują trochę więcej miejsca. Do tej pory po obniżkach stóp procentowych pożyczkobiorcy nadal mogą korzystać z najtańszych kredytów w historii. Warto pamiętać, że oprocentowanie zadłużenia mieszkaniowego jest obecnie o 1/3 niższe niż rok temu.
Jednak w tej beczce miodu znajdujemy dużą łyżkę smoły. Po pierwsze, banki stosują obecnie dość wysokie marże – około 3%, a rok temu było to około 2,5%. Marża jest stała przez cały okres trwania kredytu i odpowiada za tę część oprocentowania, która stanowi zysk banku.
Jakby tego było mało, z pozoru pozytywne dane BIK, o które staramy się przy coraz większych pożyczkach, też mają minus. Chodzi o to, że nabywcy tych pierwszych – relatywnie tańszych nieruchomości – są wypychani z rynku mieszkaniowego. Z tego powodu rośnie również średnia wartość kredytu, o który ubiegają się Polacy. Dzieje się tak, ponieważ banki żądają znacznie więcej potencjalnych pożyczkobiorców. Chodzi o wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego (dziś standard wynosi 20% ryczałtu, a nie 10% jak jeszcze kilka miesięcy temu).
Ponadto banki akceptują mniejsze przychody z prowadzonej działalności lub z „śmieciowych kontraktów”. Wszystko to wpływa na ludzi, którzy dzisiaj normalnie kupowaliby własne „cztery kąty”. Sytuacja zmusza ich jednak do przyłączenia się do grona najemców lub co gorsza odroczenia planów symbolicznego wejścia w samodzielne dorosłe życie.
W rozwiązaniu tego problemu, przynajmniej w części, mógłby pomóc system poręczeń kredytowych, który na przykład w Nowej Zelandii ułatwia dostęp do nieruchomości osobom kupującym pierwsze „cztery kąty”. Działa to tak, że jak ktoś ma gotówkę, 5 proc. Wkład własny, pozostałą część wymaganego przez bank wkładu (20%) gwarantuje instytucja publiczna. Z tego wsparcia mogą skorzystać osoby z pracą i kredytem, które po prostu nie odłożyły wymaganego wkładu.
Mechanizm ten mógłby się przydać także w Polsce – zwłaszcza dziś – w czasie, gdy większość banków znacznie podniosła wymogi dotyczące wkładu własnego. Byłoby to z pewnością lepsze rozwiązanie niż program „Mieszkanie dla młodych”, który będzie realizowany w latach 2014-18. Przypominamy, że w ich ramach kredytobiorcy otrzymali dopłaty do kredytu, które traktowali jako substytut wkładu własnego. W ramach programu wydano prawie 3 mld zł, co pozwoliło na zaciągnięcie pożyczek na łączną kwotę ok. 25 mld zł. Bazując na systemie gwarancji, można by osiągnąć te same efekty po cenie wielokrotnie, a nawet kilkakrotnie niższej.
Bartosz Turek, Główny analityk w HRE Investments
