Ceny nieruchomości wzrosły w Polsce w ostatnich latach, ale na szczęście płace rosły w podobnym tempie. Dostępność była zatem stabilna. Przykładowo w I kwartale 2013 r. Zakup mieszkania w dużym mieście na rynku wtórnym o powierzchni 50 m2 wymagało średnio 102 średnich pensji netto. W IV kwartale 2019 roku wskaźnik ten był dokładnie taki sam. Jednak drugi kwartał 2020 roku przyniósł istotną zmianę. Liczba wymaganych pensji wzrosła do 108. Oznacza to, że dostępność mieszkań była wówczas najgorsza od ośmiu lat.
/.© 123RF / PICSEL
To nagłe pogorszenie się dostępności mieszkań jest spowodowane kilkoma czynnikami. Po pierwsze ze względu na niskie średnie wynagrodzenie w II kwartale br., Które wyniosło 3776 zł netto. To około 2,5 procent. mniej niż w I kwartale tego roku i tylko 4 proc. ponad rok temu. Według danych NBP, w siedmiu największych miastach średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego wzrosła nawet o 10%. r / r Wzrost cen nieruchomości znacznie wyprzedził wzrost płac. W efekcie wskaźnik dostępności spadł do najgorszego poziomu od III kwartału 2012 roku.
Należy również dodać, że obniżki stóp mogły przyczynić się do zwiększenia tego wskaźnika. Przeciętni Polacy kupują mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Przy podejmowaniu decyzji o zakupie kluczowe dla nich jest to, czy stać ich na ratę za dany budynek. Powiedzmy, że kogoś stać na zapłacenie 1500 złotych raty. W marcu taką osobę stać było na pożyczkę w wysokości 288 351 zł, bo średnie oprocentowanie wynosiło 3,86 proc. Stawka wyniosła zaledwie 1500 zł. W czerwcu oprocentowanie spadło do 2,63%, co oznacza, że kredyt w wysokości 329 439 zł miał takie oprocentowanie. Kwota, jaką może pożyczyć taka osoba, wzrosła aż o 41 tys. Zł.
Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że ktoś, kto nie zwiększył swoich dochodów, czuje, że stać go na droższe mieszkanie. Wskaźnik wysokości wynagrodzeń potrzebnych do zakupu mieszkania może więc pozostawać podwyższony do czasu powrotu stóp procentowych na wcześniejszy, wyższy poziom.
Jest też inna opcja. Indeks wzrósł w drugim kwartale tego roku. może być tylko tymczasowe. Może to wynikać z niecodziennej sytuacji, z jaką mieliśmy do czynienia w tym czasie. Przypominamy, że był to czas blokady, kiedy nie mogliśmy opuścić naszych domów. W efekcie zawarto znacznie mniej transakcji niż w poprzednich kwartałach. W tych niepewnych czasach osoby o gorszej sytuacji materialnej częściej mogły obejść się bez kupowania mieszkania niż osoby o dobrej sytuacji materialnej. Mogło to doprowadzić do wzrostu poziomu cen i chwilowo podnieść nasz indeks. Tylko dane za trzeci i czwarty rok tego roku. Ten kwartał można wykorzystać do oceny, czy liczba wynagrodzeń potrzebnych do zakupu mieszkania wzrosła trwale.
Na koniec należy dodać, że pomimo wspomnianego powyżej wzrostu, dostępność mieszkań jest zdecydowanie lepsza niż podczas poprzedniej hossy na rynku nieruchomości. W drugim kwartale 2007 r. Na zakup mieszkania trzeba było zapłacić nawet 180 średnich pensji.
Jarosław Sadowski
Główny analityk w Expander Advisors
